高负债下加速扩张 四川家族企业领地集团冲击IPO

时间:2020-04-19 01:01:42 作者:股民学习网
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华夏时报(chinatimes.net.cn)记者陆肖肖 北京报道

疫情并没有减缓房企上市的步伐,继金辉集团、上坤集团之后,四川房企领地集团于4月9日提交了招股说明书,在港交所申请上市。

营收水平不稳定

领地集团的营收水平并不十分稳定。招股书显示,从2017年到2019年,集团收益分别为53.34亿元、45.14亿元、75.68亿元,集团利润净额分别为6.49亿元、5.18亿元、6.72亿元,毛利率分别为20.1%、35.7%及27.8%。

领地集团解释,收益波动主要是由于期间已交付总建筑面积波动,导致物业销售收益不稳。业绩纪录期间的毛利率波动,主要是由于个别不同的项目毛利不同,且项目销售尾声阶段所剩物业位置吸引力不足而价格较低。

现金流短缺也是领地集团面临的一大问题。招股书显示,2017年至2019年,集团经营活动所用现金流量净额分别为-1.87亿元、-42.88亿元、-31.12亿元,连续三年的经营活动现金流量为负。领地集团解释,主要是集团持续增加物业开发活动及加强土地收购工作,导致经营过程动用大量现金净额。

知名地产分析师严跃进告诉《华夏时报》记者,经营活动现金流一直为负,从投资跟经营角度来看,企业可能是处于战略扩张阶段,对外花出去的资金更多,但是现在的投资动作过多的话,会导致企业后续的资金压力。

上海中原地产市场分析师卢文曦在接受《华夏时报》记者采访时表示,连续几年现金流都是负的,这是一个比较危险的信号,说明企业的投资是比较大的,收入相对来说比较少。现金流一直为负,可见他们的资金压力是非常大的。

加速扩张负债增加

意图上市的领地集团一直在加速扩张。来自克而瑞数据,领地集团2017年的销售额为151.6亿元,2018年销售额达到了235亿元。2019年4月,领地集团提出要在2020—2021年实现千亿目标。但上述机构的数据显示,2019年领地集团销售额为247亿元,距离千亿尚有较大距离。

截至2020年2月29日,领地集团的总土地储备为1331万平方米。虽然集团的业务遍及20多个城市,但多数为二三线城市,仅有成都、重庆、乌鲁木齐、长春为二线城市或省会城市,其他均为张家口、攀枝花、商丘等三线城市。

领地集团对于四川省的依赖较高,集团目前有90个项目,其中有57个位于四川省。其招股书也提示了相关风险:领地集团的业务及前景高度倚赖四川省房地产市场的表现,相较业务分布更广泛的若干中国竞争对手而言,面临更高的地域集中风险。倘若集团业务仍主要集中在四川省内,一旦当地出现经济失衡、金融市场混乱、自然灾害、疫病、敌对行动或任何其他情况导致四川省的经济严重下滑,或政府对四川省房地产市场施行更严苛的政策,或四川省房地产市场状况因其他原因下滑,集团的业务、经营业绩及财务状况或会受到重大不利影响。

随着扩张的速度加快,领地近年来的债务规模急剧攀升,融资成本也在逐年升高。其招股书显示,从2017年至2019年底,领地集团未偿还银行及其他借款(包括信托及其他融资)总额分别为35.86亿元、78.54亿元及117.55亿元。未偿还银行及其他借款的加权平均实际利率分别为6.4%、8.8%及9.9%。2019年,领地集团净资产负债率攀升至140%。领地集团提示,集团融资成本增加将对企业的盈利能力及经营业绩有不利影响。

卢文曦表示:“像领地集团这样的小企业,融资能力一直是个短板,前景也不是特别乐观,融资成本接近10%的话,压力真的不是一点点的大。所以房企现在都想上市,上市之后再想办法做大,因为现在的银行放贷都是看企业排名的,很多房企乐于‘做排名’就是这个道理。”

家族企业氛围浓厚

领地是一家典型的家族企业,1999年4月,领地集团董事长刘玉辉带领其两兄弟刘山、刘玉奇在四川创业,一直到今天,这家企业仍牢牢掌握在刘氏家族手中。

领地集团的管理层可谓是“全家总动员”,刘山、刘玉奇管理层的位置已经传到了下一代。作为家庭继任计划的一部分,2014年12月,刘山、刘玉奇分别将融量集团及量源资产管理全部股权,赠予刘浩威(刘山之子)及刘策(刘玉奇之子)。经过几年时间的磨练之后,2019年,两人正式接任了集团的业务。

最近,领地集团开始尝试引入外援,引入了两位明星职业经理人。2019年,恒大前副总裁许晓军加盟,担任地产总裁一职。金科地产前品牌总经理姚科也在这一年加入,任助理总裁兼品牌总经理。但这似乎并未改变其家族企业的色彩。

关于业绩目标、资金压力、未来发展规划等,《华夏时报》记者已经将问题发送给领地集团的相关负责人,其表示,目前企业处在缄默期不能接受专项采访,信息披露以招股书为准。

责任编辑:张蓓 主编:张豫宁

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